รู้จักกับพ.ร.บ.อาคารชุดปี 2522  ในส่วนที่กล่าวถึงการจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง

ที่ประเทศสหรัฐอเมริกามีข่าวว่าเจ้าของคอนโดที่ฟลอริดาและแคลิฟอร์เนียมีปัญหาเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายร่วมอย่างมาก  สาเหตุเพราะเจ้าของห้องชุดจำนวนมากไม่สามารถรับภาระส่งค่างวดคอนโดได้ หรือมิฉะนั้นก็อยู่ในสภาวะตกงาน ไม่มีเงินจ่ายค่าส่วนกลาง ในที่สุดก็ต้อยย้ายออก ทำให้จำนวนผู้ที่อยู่อาศัยคอนโดลดน้อยลง แต่ค่าใช้จ่ายที่เป็นค่าใช้จ่ายคงที่ยังคงเท่าเดิมหรือเพิ่มขึ้นตามค่าบำรุงรักษาทรัพย์ที่มีอายุการใช้งานนานตกเป็นภาระ

สำหรับผู้ที่ยังคงอยู่อาศัย ที่ไม่สามารถหาผู้แบ่งเฉลี่ยค่าใช้จ่ายได้เหมือนเดิม เกิดเป็นภาระที่เพิ่มมากขึ้น ในที่สุดก็ไม่สามารถอยู่คอนโดต่อไปได้ หรือมิฉะนั้นก็ต้องมีชีวิตอย่างสุดประหยัด ใช้น้ำไฟสาธารณูปโภคน้อยที่สุด ปิดไฟจนทำให้เกิดความหวาดกลัวจากอาชญากรรมที่อาศัยความมืดเข้ามาทำอันตราย ทั้งหลายทั้งปวงเป็นภาวะเลวร้ายของผู้อยู่อาศัยในคอนโดจำนวนมากในปัจจุบัน

สำหรับประเทศไทย สภาวะอาจจะยังไม่เลวร้ายนัก แต่ก็มีปรากฏการณ์หลายอย่างที่แสดงว่า เจ้าของคอนโดนับหมื่นนับแสนคนอาจจะต้องประสบความยากลำบากเพิ่มขึ้น  ในเรื่องภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องปรับขึ้นพร้อมๆ กับค่าบำรุงรักษาที่เพิ่มมากขึ้นตามอายุการใช้งานของอาคารและสาธารณูปโภค

นิติบุคคลอาคารชุดจำนวนมากพยายามหาทางออกโดยลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นและพยายามขอเก็บค่าใช้จ่ายเพิ่ม ขอเพิ่มค่าส่วนกลาง ตลอดจนหาแนวทางที่จะใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลาง โดยเฉพาะเงินค่าส่วนกลางที่ผู้ซื้อคอนโดจะต้องจ่ายเมื่อทำสัญญาซื้อขายห้องชุดว่า  ทำอย่างไรจึงจะใช้ประโยชน์ให้ได้มากที่สุด นอกเหนือจากการฝากเงินค่าส่วนกลางไว้กับธนาคารหรือ สถาบันการเงิน ที่ได้ดอกเบี้ยเพียงน้อยนิด และมูลค่าของเงินก็ลดลงตามสภาวะเงินเฟ้อทุกปี

เกี่ยวกับเรื่องนี้ มีบทบัญญัติหลายมาตราใน พ.ร.บ.อาคารชุดปี 2522 ได้กล่าวถึงการจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง อาทิเช่น มาตรา 17 กำหนดว่า  การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้และตามข้อบังคับ (ของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ) มาตรา 18 กำหนดว่า  เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่าย... ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ และมาตรา 33 ที่กำหนดว่า นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะเป็นนิติบุคคล มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วม ภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้

ด้วยบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าว นิติบุคคลอาคารชุดทั้งหลายจึงมีหน้าที่ดูแลให้เงินส่วนกลางคงอยู่กับนิติบุคคล โดยส่วนใหญ่ก็จะฝากเงินไว้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลนั้นๆ และมิได้นำออกมาใช้นอกจากกรณีที่จำเป็นจริงๆ ถือเป็นเงินสำรอง เหมือนดังเช่นเงินสำรองธนาคารหรือสถาบันการเงินทั้งหลาย ทั้งๆ ที่มิได้มีกฎหมายกำหนดให้ต้องทำอย่างนั้น

โดยเหตุที่สภาวะทางเศรษฐกิจได้เปลี่ยนไปอย่างมาก นิติบุคคลอาคารชุดได้พยายามแก้ไขปัญหาการเก็บเงินจากเจ้าของร่วมที่มีปัญหามากขึ้น รวมถึงพยายามหาทางออกนำเอาค่าส่วนกลางมาใช้จ่ายในกิจการที่เป็นส่วนกลางของนิติบุคคล ทั้งนี้เพราะดอกผลที่ได้จากเงินฝากประจำมีน้อยมากไม่เพียงพอต่อค่าใช้จ่ายที่เพิ่มมากขึ้น

จากการที่รัฐได้ประกาศให้มีพระราชบัญญัติคุ้มครองเงินฝาก ทำให้เงินฝากธนาคารไม่มีความมั่นคงร้อยเปอร์เซ็นต์เหมือนที่ผ่านมา และจากเหตุการณ์ที่ธนาคารและสถาบันการเงินทั้งหลายที่พากันล้มหายไปเป็น จำนวนมากทั้งจากวิกฤติที่ผ่านมาและภาวะเหตุการณ์ในปัจจุบันทำให้ไม่มั่นใจ ว่าเงินฝากเหล่านี้จะยังคงอยู่อย่างมั่นคงเหมือนเช่นอดีต นิติบุคคลอาคารชุดจำนวนมากได้พยายามหาทางออก โดยนำเงินค่าส่วนกลางไปซื้อพันธบัตรรัฐบาล ธนาคารแห่งประเทศไทยและหุ้นกู้ตราสารหนี้ที่มีความเสี่ยงต่ำมากๆ ทั้งนี้โดยหวังว่าจากค่าตอบแทนที่ได้มากกว่าดอกเบี้ยเงินฝากประจำจะทำให้ ฐานะทางการเงินของนิติบุคคลกระเตื้องขึ้นบ้าง

อย่างไรก็ตาม กลับมีปัญหาว่าเงินค่าส่วนกลางเหล่านี้อาจไม่สามารถ นำออกมาซื้อพันธบัตรหรือหุ้นกู้ซึ่งเป็นตราสารหนี้ได้ เนื่องจากขัดต่อวัตถุประสงค์ของอาคารชุดที่ต้องการให้เป็นที่อยู่อาศัยเป็น หลัก ค่าส่วนกลางจึงควรใช้เฉพาะเพื่อ การดูแลรักษาส่วนกลางเท่านั้น จะนำไปทำประโยชน์อย่างอื่นมิได้ นอกจากนี้ ทางสรรพากรอาจตีความว่าผลประโยชน์ที่ได้จากการนำเงินค่าส่วนกลางไปซื้อพันธบัตรหรือ ตราสารหนี้ถือเป็นเงินได้ที่จะต้องเสียภาษี ซึ่งในปัจจุบันการฝากเงินแบบประจำ ดอกเบี้ยเงินฝากที่ได้นอกจากจะเสียภาษีร้อยละ 15 แล้ว นิติบุคคลก็ไม่มีภาระภาษีอย่างอื่นอีก

ในความเห็นของกรมที่ดินที่ดูแลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุดได้แสดง ความเห็นในเชิงคล้อยตามว่าเงินส่วนกลางไม่สามารถนำมาใช้อย่างอื่นได้ ไม่ว่าจะนำมาซื้อตราสารหนี้ พันธบัตรรัฐบาล หรือแม้กระทั่งซื้อตั๋วเงินฝาก ซึ่งทำให้นิติบุคคลอาคารชุดที่กำลังดิ้นรนหาทางออก ในการหารายได้เพื่อการใช้จ่ายของนิติบุคคลประสบความลำบากใจเป็นอย่างยิ่ง

ทางกรมที่ดินเองก็พยายามปรึกษากับทางกฤษฎีกา ซึ่งก็ไม่แน่ว่าจะทราบผลเมื่อใด แต่นิติบุคคลอาคารชุดจำเป็นต้องดำเนินการแก้ไขข้อบังคับให้มีวัตถุประสงค์ สอดคล้องกับนโยบายของนิติบุคคล ซึ่งส่วนใหญ่จะมีการประชุมสามัญประจำปีเจ้าของร่วมภายในสิ้นเดือนเมษายนนี้ และจำเป็นที่จะต้องให้ที่ประชุมเจ้าของร่วมให้ความเห็นชอบในการแก้ไขวัตถุประสงค์ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของข้อบังคับของนิติบุคคลให้เป็นไปตามเจตนารมณ์ของเจ้าของร่วมเพื่อให้สามารถนำเงินค่าส่วนกลางไปลงทุนซื้อพันธบัตร และตราสารหนี้ได้

ภาวะอึมครึมที่นิติบุคคลอาคารชุดไม่สามารถดำเนินการได้โดยเร็วจะทำให้การ แก้ไขปัญหาภาระค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลยังคงอยู่ต่อไป การเรียกเก็บค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายเพิ่ม ขึ้นในขณะนี้ถือเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อน กระทบความรู้สึกเจ้าของร่วมอย่างมาก เพราะสภาวะทางเศรษฐกิจที่ทำให้ไม่มีรายได้เหมือนเดิมก็เป็นปัญหาอยู่แล้ว ยิ่งถ้าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นก็ยิ่งจะเป็นภาระมากขึ้น

ที่มาของข้อมูล: กรุงเทพธุรกิจออนไลน์