รวมปัญหาที่เกิดขึ้นจากการซื้อบ้านมาให้คุณได้รู้ก่อนเกิดปัญหา

1. ปัญหาระหว่างการจองหรือก่อนตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ปัญหาระหว่างการจอง หรือก่อนการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน มีผู้ซื้อบ้านจำนวนไม่น้อยที่ถูกริบเงินจอง เนื่องจากเมื่อจองไปแล้วเปลี่ยนใจภายหลัง ซึ่งในประเด็นนี้ผู้ขายมีสิทธิริบเงินจองโดยชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้นก่อนที่จะตัดสินใจจ่ายเงินจองควรตรวจสอบความต้องการที่แท้จริงก่อน ว่า คุณต้องการซื้อบ้านในย่านนั้น ๆ หรือไม่

ที่สำคัญที่สุดคือ โครงการที่กำลังจะจ่ายเงินจองนั้นมีความน่าเชื่อถือเพียงใด จัดสรรถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่  เพราะผู้จัดสรรสามารถเลี่ยงกฎหมายโดยใช้วิธีแบ่งกรรมสิทธิ์ร่วมเป็นแปลงย่อย ครั้งละไม่เกิน 10 แปลง การซื้อบ้านหรือที่ดินจัดสรรในลักษณะนี้แม้ว่าจะได้รับโอนกรรมสิทธิ์แต่ใน โครงการจะไม่มีสาธารณูปโภคพื้นฐานตามที่โครงการจัดสรรทั่วไปควรจะมีตาม กฎหมายกำหนด เช่น  ขนาดของถนนอาจจะเล็กกว่า 9 เมตร ไม่มีสวนสาธารณะ ไม่มีระบบระบายน้ำภายในโครงการที่ดี ระบบประปา ไฟฟ้าไม่พร้อมให้บริการ แม้ว่าจะมีบ้านจัดสรรอยู่ในโครงการนับ 100 หลัง ซึ่งกรณีที่เป็นการขายที่ดินโดยเลี่ยงกฎหมายจัดสรรถือว่า  เป็นสิ่งที่น่าวิตกว่าเงินจองของคุณจะสูญเปล่าหรือไม่ เพราะในอดีตมีผู้จัดสรรบางรายปิดบริษัทหนี บางรายถูกปฏิเสธการจอง ลักษณะเช่นนี้ผู้ขายอาจมีการใช้ใบเสร็จทั่วไปซึ่งไม่ได้แสดงว่าเป็นใบเสร็จ รับเงินของผู้ประกอบการรายนั้นๆ และมีลายมือชื่อของพนักงานที่ไม่สามารถตรวจสอบได้ว่าเป็นใคร เป็นต้น และบางครั้งผู้ซื้ออาจถูกเอาเปรียบโดยที่ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายมีการ เปลี่ยนผังกลายเป็นว่าแปลงที่ดินที่ปรากฎอยู่ในสัญญาจองไม่ใช่ตำแหน่งที่ เลือกไว้ในวันจอง

หลังจากที่ตัดสินใจจองไปแล้วก็มาถึงช่วงเวลาที่สำคัญคือการ ตกลงใจทำสัญญาจะซื้อจะขาย เรื่องของสัญญาถือว่าเป็นเรื่องที่ทำให้เกิดกรณีพิพาทระหว่างผู้ซื้อกับผู้ ขายสูงที่สุด เช่นปัญหาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกลายเป็นอย่างอื่น บางครั้งอาจมีการแยกสัญญาออกมาเป็น 4 ฉบับ คือ

-  สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน 1 ฉบับ
-  สัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้าน 1 ฉบับ
-  สัญญาพัฒนาที่ดิน 1 ฉบับ
-  สัญญาจ้างตกแต่งอีก 1 ฉบับ

แต่โดยทั่วไปแล้วผู้ประกอบการจะแยกสัญญาออกเป็น 2 ฉบับ คือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาปลูกสร้างบ้าน สาเหตุก็เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีนั่นเอง หากว่า  ก่อนที่จะมีการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายทางผู้ขายอธิบายเรื่องนี้ให้ ชัดเจนก็ไม่น่าที่จะมีปัญญา

2. ปัญหาก่อนการโอนกรรมสิทธิ์

ปัญหาก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ เรื่องนี้เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อบ้านต้องใช้ความระมัดระวัง และรอบครอบมากกว่าก่อนการทำสัญญา เพราะเงินเฉลี่ยประมาณ 10-20 % ของราคาขายได้ถูกชำระไปแล้ว หากพบว่าถูกเอาเปรียบจะไม่ยอมรับโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนดก็อาจถูกริบเงินดาวน์ ผู้ซื้อบ้านบางรายเห็นแล้วว่า ผู้ขายหรือเจ้าของโครางการไม่ปฏิบัติตามสัญญา เช่น ไม่ก่อสร้างตามกำหนด บ้านไม่เป็นไปตามแบบบ้านตัวอย่าง ใช้วัสดุก่อสร้างที่ผิดไปจากที่โฆษณาไว้ ไม่จัดสร้างสาธารณูปโภคให้แล้วเสร็จ หรือไม่จัดสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาไว้แต่ไม่กล้าที่จะหยุดผ่อนชำระ  เพราะในสัญญาระบุว่า  หากหยุดผ่อนชำระเงินดาวน์จะกลายเป็นผู้ผิดสัญญาทันที   แม้ว่ากฎหมายจะกำหนดไว้อย่างรัดกุมเช่นใดก็ตาม   แต่หากผู้ขายประสงค์จะเอาเปรียบผู้ซื้อโอกาสที่ผู้ขายจะไม่ปฏิบัติตามสัญญาก็ย่อมเกิดขึ้นได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัญหาทำสัญญาจะซื้อจะขายไปแล้ว  แต่ทางโครงการไม่ดำเนินการก่อสร้าง หากพบว่า  ผู้ขายมีเจตนาที่จะไม่ดำเนินการก่อสร้างจริง ผู้ซื้อมีสิทธิหยุดผ่อนชำระเงินดาวน์ได้ แต่ต้องดำเนินการดังนี้คือ ผู้ซื้อต้องมีหนังสือเตือนให้ผู้ขายดำเนินการก่อสร้าง หากผู้ขายยังเพิกเฉยถือว่ามีพฤติการณ์เท่ากับสมัครใจเลิกสัญญาต่อกัน  กรณีเช่นนี้ศาลฎีกาเคยมีคำตัดสินให้ผู้ขายคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยต่อผู้ซื้อ

นอกจากนี้ ยังมีเรื่องของปัญหาได้ของไม่ถูกต้องครบถ้วน  กรณีเช่นนี้ก็คือมีการก่อสร้างบ้านจริงตามที่ระบุไว้ในสัญญา แต่ไม่มีการสร้างสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกเช่นที่ระบุไว้ในคำโฆษณา   หากเกิดปัญหาเช่นนี้กฎหมายระบุให้ผู้ขายหรือเจ้าของโครงการไปดำเนินการจัดสรรให้แล้วเสร็จตามที่โฆษณาไว้  และปัจจุบันมีการประกาศใช้กฎหมายการจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ผู้พัฒนาโครงการ ต้องคำประกันการก่อสร้างสาธารณูปโภคทั้งโครงการหากผู้ขายไม่ดำเนินการคณะ กรรมการจัดสรรที่ดินกลาง กรมที่ดิน ในฐานะผู้ดูแลการจัดสรรที่ดินทั่วประเทส สามารถระบุให้นำเงินประกันดังกล่าวมาจัดสร้างสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความ สะดวกให้แล้วเสร็จได้

ส่วนกรณีที่ผู้ซื้อบ้านพบว่าบ้านที่กำลังจะรับโอน กรรมสิทธิ์ปลูกสร้างไว้ไม่เรียบร้อย เช่นวงกบประตู หน้าต่าง ไม่สนิทระบบท่อระบายน้ำทิ้งในบ้านอุดตัน กำแพงบ้านร้าว รอยต่อหลังคามีน้ำรั่ว ผู้ซื้อมีสิทธิไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ได้แต่ต้องดำเนินการให้ถูกต้อง กล่าวคือระหว่างที่ตรวจสอบความคืบหน้าการก่อสร้างหากพบความชำรุดบกพร่องให้ ผู้ซื้อโต้แย้งเป็นหนังสือโดยบันทึกรายการส่วนต่างๆของบ้านที่ยังไม่เรียบ ร้อยและถ่ายภาพเก็บไว้เป็นหลักฐานให้ผู้ขายหรือตัวแทนผู้รับมอบอำนาจของผู้ ขายลงลายมือชื่อในบันทึกดังกล่าวและกำหนดเวลาให้ทางผู้ขายดำเนินการปรับปรุงแก้ไขต่อไป

เมื่อครบกำหนดเวลาและผู้ขายปรับปรุงแล้วแต่ยังคงมีความชำรุดบกพร่องอยู่อีก เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อต้องไปตามเวลานัดและนำเอกสารหลักฐานที่แจ้ง ถึงความชำรุดบกพร่องแล้วต่อเจ้าพนักงานที่ดินให้รับรู้ และขอให้เจ้าพนักงานที่ดินลงบันทึกไว้เป็นหลักฐานว่าผู้ซื้อได้มาตามที่ผู้ ขายนัดแล้ว แต่มีข้อโต้แย้งว่าไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้เนื่องจากบ้านยังมีความ ชำรุดบกพร่องและให้ผู้ขายกลับไปดำเนินการแก้ไขก่อนที่จะนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ อีกครั้ง

3.ปัญหาภายหลังการโอนกรรมสิทธิ์

ปัญหาภายหลังการโอนกรรมสิทธิ์ บางครั้งปัญหาสำหรับผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรอาจเกิดขึ้นภายหลังจากที่มี การโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว เมื่อบ้านและที่ดินแปลงนั้นๆถูกเปลี่ยนมาอยู่ภายใต้การถือครองกรรมสิทธิ์โดย ผู้ซื้อ บางครั้งคุณอาจกลายเป็นจำเลยโดยไม่รู้ตัว หรือบางครั้งอาจต้องรื้อบ้านที่ซื้อไว้โดยที่คุณไม่ได้เป็นผู้กระทำความผิดก็ได้ ปัญหาเช่นนี้เคยเกิดขึ้นแล้ว เช่น  การเข้าไปซื้อบ้านจัดสรรที่ไปสร้างในที่สาธารณะ ซึ่งบางครั้งเกิดขึ้นเพราะผู้จัดสรรไม่รู้ว่าที่ดินแปลงที่นำมาพัฒนาเคยเป็น คลองหรือลำรางสาธารณะมาก่อนต่อมามีการตื่นเขินและถูกขายมาแล้วหลายทอด กรณีเช่นนี้แม้ว่าจะมีการปลูกสร้างบ้านขายและโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วเมื่อเจ้า หน้าที่รัฐตรวจพบผู้ซื้อก็ต้องรื้อถอนออกไป และไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่นั้นๆ

บางครั้งอาจเกิดขึ้นได้เพราะที่ดินที่แปลงนั้นๆ มีการอุทิศให้เป็นสาธารณะแต่ทางราชการยังไม่ดำเนินการอย่างไรต่อมามีการจัด สรรขายเมื่อตรวจพบว่าที่ดินถูกยกให้เป็นที่สาธารณะก็ต้องถูกถอนโฉนดและผู้ ซื้อก็ต้องเสียกรรมสิทธิ์เช่นกัน ปัญหาตามที่กล่าวมานี้ถือว่าเป็นเรื่องที่ป้องกันยากเกิดขึ้นเพราะเป็นเหตุ สุดวิสัยผู้ขายก็ไม่มีเจตนาที่จะกระทำผิด

ส่วนปัญหาอีกลักษณะหนึ่งซึ่งทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องตกเป็นจำเลย และถูกสั่งให้รื้อถอน คือ การซื้อบ้านจัดสรรที่ปลูกสร้างผิดแบบ หรือมีการต่อเติมผิดแบบ ปัญหานี้ป้องกันได้โดยการขอดูแบบแปลนพิมพ์เขียวจากทางโครงการก่อนที่จะรับ โอนกรรมสิทธิ์วิธีนี้ช่วยลดความเสี่ยงได้ และหากผู้ซื้อบ้านพยายามตรวจสอบและให้ความสำคัญกับการพิจารณาทุกรายละเอียดอย่างรอบครอบแล้วยังเกิดปัญหาขึ้นอีก สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคหรือ สคบ. เป็นทางเลือกหนึ่งที่จะช่วยรักษาสิทธิ์อันพึ่งได้ให้แก่ผู้ซื้อบ้าน

ที่มาของข้อมูล: ธนาคารอาคารสงเคราะห์