นโยบายของรัฐ อีกหนึ่งปัจจัยที่ผู้ซื้อต้องพิจารณา ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน

แบงก์ชาติประกาศ การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ (Loan to Value) ล่าสุด ฉบับ 55/2553 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขานรับด้วยความโล่งใจ แต่ถึงอย่างไร ก็ยังไม่ควรนิ่งนอนใจ  โดยเฉพาะผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ตั้งแต่ปีหน้าเป็นต้นไปที่ไม่อาจหนีแรงเสียดทานจากการปรับตัวของธนาคารที่ต้องเพิ่มความระมัดระวัง ในการปล่อยกู้มากขึ้น



นโยบายใหม่ครั้งล่าสุด (ประกาศฉบับ 55/2553) เป็นเกณฑ์เพิ่มเติมสำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งแยกประเภทระหว่างที่อยู่อาศัยแนวสูง คือคอนโดมิเนียม และแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ ดังนี้

*กรณีที่อยู่อาศัยแนวสูง หากปล่อยกู้ในวงเงินไม่เกินร้อยละ 90 ให้ดำรงเงินกองทุนเพื่อรับความเสี่ยงได้ 35% แต่ถ้าวงเงินเกิน 90% น้ำหนักความเสี่ยงจะเพิ่มขึ้นเป็น 75%

*กรณีที่อยู่อาศัยแนวราบ ถ้าวงเงินกู้เกิน 95% น้ำหนักความเสี่ยงเท่ากับ 35% แต่ถ้ามากกว่า 95% น้ำหนักความเสี่ยงจะเพิ่มเป็น 75%

เกณฑ์ดังกล่าวมีผลใช้ บังคับเฉพาะสำหรับการซื้อขายใหม่ โดยกรณีเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ มีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกันตั้งแต่ 1 มกราคม 2554 เป็นต้นไป ส่วนคอนโดมิเนียมจะเริ่มบังคับใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกันตั้งแต่ 1 มกราคม 2555 และเกณฑ์ดังกล่าวยังยกเว้นให้สำหรับการให้สินเชื่อแก่ข้าราชการหรือพนักงาน รัฐวิสาหกิจ เนื่องจากมองว่าสินเชื่อที่ปล่อยให้ลูกค้ากลุ่มนี้ปกติมีการหักเงินเดือนโดย ตรงและเป็นกลุ่มที่มีความมั่นคงในหน้าที่ ความเสี่ยงจึงต่ำกว่าลูกค้าทั่วไป



ก่อนหน้านี้แนวคิดเรื่องการควบคุมการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยนั้น เน้นไปที่ตลาดคอนโดฯเป็นหลัก โดยเฉพาะคอนโดฯ ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทและมุ่งประเด็นไปที่การลดวงเงินกู้(LTV) แต่จากเกณฑ์ใหม่ที่ประกาศแม้จะมีผลครอบคลุมถึงที่อยู่อาศัยในวงกว้างกว่า คือ ระดับตั้งแต่ 10 ล้านบาทลงมา และครอบคุมถึงที่อยู่อาศัยแนวราบด้วย แต่ไม่ได้ถือว่าเป็นการปรับลดวงเงินให้กู้ และส่งผลกระทบไม่มาก

ตรงกันข้ามแรงกดดันที่คิดว่าจะอยู่ที่ผู้ประกอบการและผู้ซื้อเพราะอาจถูกควบคุม สินเชื่อ น่าจะกลายเป็นธนาคารพาณิชย์หรือผู้ปล่อยกู้ที่ต้องรับภาระแทน โดยหากจะปล่อยกู้ในวงเงินLTV สูงๆ ธนาคารก็จะมีต้นทุนเพิ่มขึ้นจากการต้องเพิ่มเงินกองทุนรองรับความเสี่ยง รวมทั้งต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ผู้ที่เตรียมตัวจะซื้อที่อยู่อาศัยใหม่นับจากปีหน้าเป็นต้นไป อาจต้องเตรียมตัวและมีความพร้อมมากขึ้น เพื่อรองรับความเข้มงวดหรือการปรับตัวของของธนาคารพาณิชย์ที่ต้องเพิ่มความ ระมัดระวังในการปล่อยกู้มากขึ้น
 

ความกังวลเกี่ยวกับการเก็งกำไรและภาวะฟองสบู่อสังหาฯ ในขณะนี้มุ่งประเด็นไปที่ตลาดคอนโดมิเนียมเป็นหลัก เนื่องจากตลอด 2-3 ปีที่ผ่านมา ปริมาณคอนโดฯ เข้าสู่ตลาดมากขึ้น การซื้อขายและยอดทะเบียนเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการหน้าใหม่เข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก ฯลฯ

หน่วยงานรัฐที่จับตามอง ด้านผู้ประกอบการก็พยายามหาวิธีป้องกันการเก็งกำไรที่อาจนำไปสู่ภาวะฟองสบู่เช่นกัน โดยปัจจุบันผู้ประกอบการคอนโดฯ ส่วนใหญ่เลือกที่จะทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” กับผู้ซื้อตอนที่โครงการก่อสร้างใกล้เสร็จ แทนที่จะทำสัญญาฯ กันทันทีหรือหลังจากที่ผู้ซื้อได้วางเงินจอง 15-30 วัน เหมือนในอดีต ทั้งนี้โดยหันมาใช้ ”สัญญาจองซื้อ”แทน (สามารถเรียกเก็บค่าเปลี่ยนสัญญาได้โดยไม่ผิดกฎหมาย)

เจตนาเหมือนเป็นการป้องกันการเก็งกำไร แต่ในความจริงอาจไม่ได้ช่วยอะไรมากนัก  เนื่องจากหากมองว่าการขายใบจอง ขายดาวน์ คือ ส่วนหนึ่งของการเก็งกำไร สิ่งเหล่านี้ก็ยังเกิดขึ้น นอกจากนี้ในบางโครงการที่ตลาดมีความต้องการมาก มักมีการล็อคยูนิตไว้สำหรับคนในหรือลูกค้าวีไอพี ทำให้ยูนิตที่นำออกขายปกติมีน้อยมาก ผู้ซื้อที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่จริงก็ต้องไปซื้อจากผู้ซื้อคนแรก  ซึ่งจะถูกบวกค่าเปลี่ยนสัญญาไปโดยอัตโนมัติ  ทำให้ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่จริงต้องจ่ายเพิ่มขึ้นโดยใช่เหตุ

แม้ผลกระทบจากมาตรการครั้งนี้จะผิดคาด ไม่ได้ส่งผลรุนแรงกับตลาดหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง แต่ก็เชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยนับจากนี้ คงต้องตัดสินใจด้วยความรอบคอบความระมัดระวังทั้งคนซื้อและคนขาย

ที่มา : นิตยสาร Home Buyers' Guide ฉบับเดือนธันวาคม [ 26-01-2011 ]

ที่มาของข้อมูล: นิตยสาร Home Buyers' Guide