หลักเกณฑ์ในการพิจารณาของธนาคาร  สำหรับผู้ที่ต้องการกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาฯ

เมื่อถึงเวลาที่ต้องทำเรื่องยื่นกู้กับธนาคารเราก็มักอยากรู้ว่า จะกู้ได้เท่าไหร่ กู้ได้เต็มเท่ากับมูลค่าหรือราคาบ้านที่ซื้อ หรือถ้าต้องควักเองก็ขอให้เป็นเงินก้อนเล็กๆ ก็พอ

อัตราส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าบ้านหรือที่อยู่อาศัยนี้ในทางการเงินเรียก ว่า Loan to Value หรือ LTV

ธนาคารหรือสถาบันการเงินมักให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในสัดส่วน LTV อยู่ที่ 80% เช่น บ้านราคา 1,000,000 บาท ธนาคารจะให้กู้เพียง 800,000 บาท ดังนั้นอีก 200,000 บาทเราต้องจ่ายเอง ซึ่งก็คือเงินที่ต้องดาวน์ให้กับโครงการ

หลักพิจารณาของธนาคารในการกำหนดวงเงิน LTV

1. ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ซื้อ
ด้วยการดูรายได้ของผู้กู้และผู้กู้ร่วม ซึ่งทั่วไปจะให้กู้ประมาณ 40-50 เท่าของรายได้ แต่ก็ขึ้นอยู่กับลักษณะอาชีพ และความมั่นคงของรายได้ด้วยเช่น ช้าราชการ ก็มีโอกาสได้วงเงินกู้สูงกว่าผู้กู้ที่ทำงานอิสระ

นอกจากนี้ ธนาคารยังกำหนดว่า "เงินงวดที่จะต้องผ่อนชำระรายเดือน" นั้นต้องไม่เกินร้อยละ 40 ของรายได้รวมของครอบครัว ซึ่งในกรณีนี้ผู้กู้ที่มีรายได้น้อยก็มักจะกู้ได้ในสัดส่วนของเงินงวดต่อราย ได้รวมต่ำกว่าผู้กู้ที่มีรายได้สูง เช่น ถ้ามีรายได้เดือนละ 10,000 บาท แบงก์อาจให้ผ่อนได้แค่เดือนละประมาณ 2,500-3,000 บาท (เท่ากับ 25-30% ของรายได้) แต่ถ้ารายได้ 50,000 บาท ธนาคารอาจยอมให้ผ่อนได้ถึงเดือนละ 15,000-20,000 บาท (เท่ากับ 30-40%) ก็ได้

2.คุณภาพของหลักประกันหรืออสังหาฯ
ธนาคารจะดูความเหมาะสม เช่น ถ้าเป็นบ้านหรือคอนโดฯ ก็ต้องสร้างเสร็จอย่างน้อย 90% ถึงจะกู้ได้ ถ้าเป็นการกู้ร่วมผู้กู้ร่วมต้องมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ด้วยทุกคน หรือเป็นบ้านที่มีถนนสาธารณะเข้าถึง รถยนต์สามารถเข้าออกได้ ฯลฯ

อีกทั้งยังหมายถึง “มูลค่าตลาดของหลักประกัน” ที่มักเกี่ยวข้องกับทำเลที่ตั้งหรือประเภทของโครงการ (ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวสัดส่วนวงเงินจะค่อนข้างสูง รองลงมาเห็นคอนโดฯ อาคารพาณิชย์) และ “เจ้าของโครงการหรือตัวผู้ประกอบการ” โดยหากเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่มีชื่อเสียง ผู้ซื้อโครงการนั้นก็มีโอกาสกู้ได้สัดส่วนที่สูงกว่าโครงการของผู้ประกอบการ รายย่อย เป็นต้น

ปกติวงเงินกู้ที่แบงก์อนุมัติมักต่ำกว่ามูลค่าตลาดของหลักประกันเสมอ แต่ก็มักมีข้อยกเว้นสำหรับโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่เกรดเอ วงเงินให้กู้อาจเต็มหรือเท่ากับมูลค่าตลาดของหลักประกันก็ได้ อย่างไรก็ตามยิ่งสัดส่วนเงินกู้ต่อหลักประกันยิ่งต่ำ แบงก์ก็ยิ่งมีความเสี่ยงน้อย ดังนั้นผู้กู้อาจได้สิทธิพิเศษ เช่น ดอกเบี้ยต่ำกว่าผู้กู้ที่กู้วงเงินสูงๆ เป็นต้น

ที่มาของข้อมูล: โฮมบายเออร์ไกด์