ปัญหากวนใจคนซื้อบ้าน  จะทำอย่างไรหากซื้อบ้านแล้วไม่ได้อย่างใจคิด หรือจ่ายเงินไปแล้วแต่ไม่ได้บ้าน 

จากการร่วมหารือเกี่ยวกับปัญหาความเดือดร้อนของผู้บริโภคกรณีซื้อบ้านไม่ได้บ้านนั้น ได้ข้อสรุปปัญหาหลักๆ ซึ่งสามารถแบ่งออกได้เป็น 4 ประเด็น
       
      

1.ปัญหาการทำผิดสัญญาระหว่างบริษัทจัดสรรและผู้บริโภค เช่น การสร้างบ้านไม่เสร็จตามระยะเวลาในสัญญา การไม่มอบโอนที่อยู่อาศัยตามกำหนด การผิดสัญญาจองซื้อ และการก่อสร้างที่ล่าช้าไม่เป็นไปตามกำหนดในสัญญา

2.ปัญหาด้านคุณภาพงานก่อสร้าง ใช้วัสดุก่อสร้างไม่ตรงตามสเป็ก หรือไม่เป็นไปตามความคาดหวังของผู้บริโภค

3.ปัญหาการไม่ยื่นของจัดสรร ปัญหาการขอจัดสรรไม่ถูกต้อง ไม่ผ่านกระบวนการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม และ

4.ปัญหารการไม่ได้รับอนุมัติเงินกู้ และการได้รับอนุมัติเงินกู้ไม่เต็มวงเงิน
       

โดยปัญหาเรื่องเงินกู้ดังกล่าวนั้น ส่งผลให้ลูกค้าไม่สามาถซื้อบ้านในโครงการจัดสรรได้ แต่ลูกค้าได้ทำสัญญาและวางเงินจองซื้อไปแล้ว เมื่อไม่ได้รับการอนุมัติเงินกู้หรืออนุมัติไม่เต็มวงเงินทำให้ซื้อบ้านไม่ ได้ จึงต้องการขอคืนเงินดาวน์และเงินจองซื้อคืนจากผู้ประกอบการ ซึ่งปัญหานี้หากพิจารณาตามมุมมองด้านกฎหมายแล้วส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะเป็น ผู้ได้เปรียบทางด้านกฎหมาย
       
      

นอกจากนี้ ยังได้มีการเสนอให้นำพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา 2551 หรือ (Escrow Account) เข้ามาใช้ เพื่อแก้ปัญหาเรื่องเงินจองและเงินดาวน์ ซึ่งหากผู้ประกอบการไม่สามารถส่งมอบบ้านได้ตามกำหนดหรือผิดสัญญากับลูกค้า สถาบันการเงินในฐานะตัวกลางหลักประกัน (Escrow Agent) ก็สามารถคืนเงินดาวน์และเงินจองซื้อพร้อมดอกเบี้ยให้แก่ลูกค้าได้ โดยในส่วนของการนำกฎหมายดังกล่าวเข้ามาใช้นั้น สคบ.ได้เสนอให้ผู้ประกอบการเป็นผู้แบกรับภาระค่าธรรมเนียมในการดำเนินการดัง กล่าวแทนลูกค้า

ซื้อบ้านแล้วต้องรื้อทิ้ง กรณีเช่นนี้ก็มีให้เห็นจนได้ เช่น บ้านจัดสรรไปก่อสร้างในที่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน เช่น มีการไปถมคลองสาธารณะที่ตื้นเขินเอามาเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินจัดสรร บางทีผู้จัดสรรเอง ก็ไม่ค่อยรู้โดนเจ้าของที่ดินทอดแรกหรือทอดหลัง ๆ ต้มมาอีกต่อหนึ่ง

ซื้อบ้านแล้วตกเป็นจำเลย ข้อนี้ก็คือซื้อบ้านจัดสรรหรือทาวน์เฮาส์ที่สร้างผิดแบบแปลนจนไม่สามารถแก้ไขได้ ตามพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร ไม่ว่าผู้จัดสรรจะเชื่อโดยสุจริตตามคำแนะนำของเจ้าหน้าที่ว่าสามารถก่อสร้าง ได้หรือผู้จัดสรรก่อสร้างทั้ง ๆ ที่รู้ว่าผิดพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร แต่ทำเป็นเลี่ยงๆ หลบๆ ก็ตาม

ฎีกาที่ 3982/2533 แม้จำเลยไม่ใช่เจ้าของอาคารผู้ดำเนินการ ก่อสร้างต่อเติมอาคารขณะที่โจทก์ทราบเรื่องการก่อสร้างต่อเติมอาคารก็ตามแต่ ข้อหาตามที่โจทก์ฟ้องเป็นเรื่องที่กล่าวหาว่าจำเลยเป็นเจ้าของและผู้ครอบ ครองอาคารที่ก่อสร้างต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาตโดยสามีจำเลยเป็นผู้ดำเนิน การก่อสร้างต่อเติม ซึ่งตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 42

ประกอบมาตรา 40 ให้อำนาจโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งการให้ผู้ดำเนินการก่อสร้าง ต่อเติมหรือจำเลย เจ้าของผู้ครอบครองอาคารให้รื้อถอนอาคารที่ก่อสร้างต่อเติมดังกล่าวได้ เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามโจทก์ก็มีอำนาจฟ้องบังคับได้และไม่ขัดต่อมาตรา 71 เมื่อศาลชั้นต้นเห็นว่าข้อเท็จจริงตามคำฟ้อง คำให้การและคำเบิกความพยานโจทก์เพียงพอให้เชื่อฟังเป็นยุติได้แล้วก็อาจมีคำสั่งงดสืบพยานโจทก์จำเลยที่เหลือได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 104

ฎีกา ที่ 7330/2540 จำเลยมิใช่ผู้ดำเนินการก่อสร้างอาคารที่ผิดรายการที่ได้รับอนุญาตแต่ได้รับโอนมาเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร ก็ไม่สามารถทำให้จำเลยมีอำนาจดำเนินการก่อสร้างให้ผิดรายการที่ได้รับ อนุญาตต่อไปได้อีกหรือจะยกขึ้นเป็นข้อแก้ตัวให้พ้นจากภาระหน้าที่ในการที่จะ แก้ไขเปลี่ยนแปลงหรือรื้อถอนอาคาร ที่ผิดรายการที่ได้รับอนุญาตนั้นไม่ได้ การที่จำเลยจัดให้มีการก่อสร้างอาคารที่ผิดจากรายการที่ได้รับอนุญาตเป็นความผิดกรรมหนึ่ง

ความผิดฐานฝ่าฝืนคำสั่งให้ระงับการก่อสร้างอาคาร เกิดขึ้นเมื่อจำเลยทราบคำสั่งแล้วกระทำการก่อสร้างต่อไป เป็นความผิดอีกกรรมหนึ่งและความผิดฐานฝ่าฝืนคำสั่งให้รื้อถอนอาคารเกิดขึ้น เมื่อจำเลยทราบคำสั่งแล้วงดเว้น ไม่ยอมรื้อถอนอาคารภายในเวลาที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนด เป็นความผิดอีกกรรมหนึ่ง

พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมแล้ว มาตรา 67 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง มาตรา 66 ทวิ วรรคหนึ่งและวรรคสองไม่มีบทบัญญัติเกี่ยวกับอายุความไว้ ต้องนำอายุความตามประมวลกฎหมายอาญามาปรับใช้ตาม ป.อ.มาตรา 17 ซึ่ง ป.อ. มาตรา 95 (4) กำหนดอายุความฟ้องร้องไว้ 5 ปี ความ ผิดฐานฝ่าฝืนคำสั่งให้ระงับการก่อสร้างอาคาร อายุความฟ้องร้องนับถัดจากวันที่จำเลยดำเนินการก่อสร้างอาคารเสร็จ

ส่วนความผิดฐานฝ่าฝืนคำสั่งให้รื้อถอนอาคารเริ่มเกิดเป็นความผิดขึ้น นับแต่วันที่ฝ่าฝืนหรือไม่ยอมรื้อถอนอาคารและเป็นความผิดต่อเนื่องตราบเท่า ที่ยังคงฝ่าฝืนหรือไม่ยอมรื้อถอนอาคาร

ที่มาของข้อมูล: plansbaan