คิดจะขายบ้านเก่า ควรทำไงดี

เข้าชม 50
อัพเดท : 11 ม.ค. 62

คิดจะขายบ้านเก่า ควรทำไงดี

buy01

หลายคนอาจกำลังเจอปัญหาต้องการขายบ้านเก่าไปซื้อหลังใหม่ เพราะบ้านเก่าเล็กไปแล้วสำหรับครอบครัวในปัจจุบัน หรือบางคนต้องย้ายที่ทำงาน คิดจะขายบ้านเก่าเร็วๆ แต่ไม่รู้ว่าจะเริ่มยังไง การขายได้เร็วหรือช้าขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญดังนี้

1. ราคาขาย (ถูกหรือแพง) “ราคาถูกขายได้เร็ว ราคาแพงขายได้ช้า”

การตั้งราคาควรให้สมเหตุสมผลโดย ราคาขาย = ราคาที่ดิน+ราคาตัวบ้าน + ภาษีต่างๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์(ตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน) ซึ่งราคาที่ดินสามารถอ้างอิงจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ตั้งราคาอย่างน้อยไม่น้อยกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน ราคาตัวบ้านให้คิดว่าถ้าจะสร้างใหม่ในลักษณะบ้านปัจจุบันจะต้องใช้เงินเท่าไหร่หักลบราคาซ่อมแซมบ้านปัจจุบันใหม่เหมือนใหม่ บางทีอาจใช้วิธีปรึกษาบริษัทนายหน้าซื้อ-ขายบ้านมือ 2 ในการตั้งราคาขาย(ควรเปรียบเทียบราคาแนะนำขายจากนายหน้าอย่างน้อย 2 ราย ยิ่งมากยิ่งดี)

2. การโฆษณาและประชาสัมพันธ์

การโฆษณาและประชาสัมพันธ์เป็นปัจจัยสำคัญก่อให้เกิดโอกาสขายได้เร็วและโอกาสขายได้ราคาดี หากทำได้ดีมีคนสนใจมาก คำพูดในการโฆษณาควรที่จะดึงดูดจูงใจ เราควรวิเคราะห์บ้านที่จะขายถึงข้อดีแล้วนำมาใช้โฆษณา เราอาจประชาสัมพันธ์โดยวิธีการ

2.1 ลงประกาศหนังสือพิมพ์ หรือนิตยสารเกี่ยวกับบ้าน (มีทั้งฟรีและเสียเงิน)

2.2 ลงประกาศในอินเตอร์เน็ตในเว็ปไซด์ดังๆ ต่าง (มีที่ให้ประกาศฟรีเยอะแยะ)

2.3 ติดป้ายประกาศขายหน้าบ้าน

2.4 ติดป้ายตามที่สาธารณะต่างๆ (ติดได้ไม่นานเพราะจะถูกแกะทิ้งโดยเทศกิจ)

2.5 ทำป้ายประกาศขายติดรถยนต์

2.6 โทรไปคุยกับวิทยุบางคลื่นเพื่อฝากประกาศขาย อย่างเช่น รายการตลาดนัดธุรกิจ

2.7 บอกขายผ่านเพื่อนฝูง,เพื่อนบ้าน และญาติพี่น้อง

Banner-01

ลงประกาศฟรี คลิกเลย : www.thaihomeonline.com

 

3. ผู้ขาย

ผู้ขายต้องมีทัศนคติที่ดีกับการขาย อย่าใช้อารมณ์และหงุดหงิดง่าย เมื่อต้องคุยกับคนแปลกหน้า เป็นธรรมดาที่คนซื้อต้องต่อราคา บางคนจู้จี้ ถามละเอียดยิบ ให้รู้ว่าคนถามมากๆ แสดงว่าสนใจมาก และแปลว่าโอกาสขายได้กับคนอย่างนี้ก็มากด้วย เพราะเป็นคนซื้อเพื่ออยู่เอง ควรมีความยืดหยุ่นบ้างจะทำให้การเจรจาเป็นไปอย่างรอมชอมและมีโอกาสสำเร็จมากขึ้น

นอกจากนี้ควรที่จะหาเหตุผลที่ดีๆ ในการตอบลูกค้าว่าทำไมเราจึงต้องขายบ้านหลังนี้ไว้แต่เนินๆ เพราะรับรองว่าผู้จะซื้อทุกคนต้องถามแน่ๆ มันเป็นเป็นสัจธรรมที่ คนทุกคนไม่อยากได้ของที่ไม่ดี หากเราตอบไปในแนวทางที่ให้ผลลบ เพราะบ้านไม่ค่อยดี เราจะขายไม่สำเร็จ

หากบางคนไม่ชอบการเจรจาขายเองก็สามารถใช้บริการของนายหน้าขายบ้านมือ2 ซึ่งเขาจะเก็บค่านายหน้าเมื่อขายได้ โดยจะเรียกเก็บประมาณ 3 เปอร์เซ็นต์ของราคาขายหรือแล้วแต่ตกลง โดยนายหน้าจะทำการโฆษณาให้เราเอง การจะตกลงให้ใครเป็นนายหน้าขาย อย่าลืมกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดด้วยว่า จะให้เขาขายให้ภายในวันที่เท่าไหร่ หากพ้นกำหนดดังกล่างให้ถือว่าสัญญาแต่งตั้งนายหน้าเป็นอันสิ้นสุดจะได้ไม่เสียเปรียบ เพราะถ้าเราให้เขาขาย นายหน้าเหล่านี้จะจับเรามัดทำสัญญาแต่งตั้งเขาเป็นนายหน้าขายแต่เพียงผู้เดียว ถ้ามีการซื้อ-ขายในช่วงเวลาที่เรามิได้เลิกให้เราเป็นนายหน้า แล้วเราไปขายเองหรือให้คนอื่นที่มิใช่เขาขายให้ เราจะต้องเสียค่านายหน้าให้เขาด้วย

4. เงื่อนไขการขาย

เงื่อนไขการขายนั้นประกอบด้วยข้อจำกัดต่างๆ ที่ได้กำหนดไว้ เช่นค่าภาษีต่างๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะ ใครเป็นผู้ออก การทำสัญญาจะซื้อจะขายให้วางเงินมัดจำเท่าไร, ระยะเวลาจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายถึงวันโอนกรรมสิทธิ์กี่วัน สัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีแบบมาตราฐานขายทั่วไปซึ่งควรใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้วบรรยายเพิ่มเติมในส่วนของสิ่งปลูกสร้าง

5. บ้านที่จะขาย (สินค้า)

บ้านที่จะขายควรดูแลหรือปรับปรุงให้อยู่ในสภาพที่ไม่ทรุดโทรม บ้านที่ดูดี สะอาด เป็นระเบียบนั้นย่อมจูงใจให้ผู้ซื้อตัดสินใจง่ายและย่อมจ่ายในราคาที่ดีกว่า หากเราปล่อยปะละเลยบ้านให้ทรุดโทรม สกปรก ไม่น่าอยู่ พอประชาสัมพันธ์ออกไป คนก็จะมองข้อบกพร่องเหล่านี้ ท้ายที่สุดก็จะเป็นเหตุให้ติเพื่อต่อราคาลงมากๆ เป็นผลให้ขายยากและขายได้ราคาต่ำ ฉะนั้นเราควรที่จะดูแลบ้านให้อยู่ในลักษณะที่ดีก่อนจะประชาสัมพันธ์ขาย

เมื่อได้จัดการสิ่งต่างๆ บนปัจจัยสำคัญ 5 ข้อข้างต้นอย่างรอบคอบ พิจารณาถึงความสมเหตุสมผลของราคาขาย, ความเร่งด่วนในการขาย(กรอบเวลา) วิเคราะห์สิ่งต่างๆ บนพื้นฐานข้อเท็จจริง ไม่หลอกตัวเอง ตั้งใจ จริงจังและใส่ใจการประชาสัมพันธ์ โดยการเน้นที่จุดเด่นของบ้านในการจูงใจผู้ซื้อ หากดำเนินการอย่างเป็นระบบดังนี้เชื่อว่าปัญหาการขายบ้านหลังเก่านั้นจะไม่ใช่เรื่องยากเย็นอีกต่อไป

 

 

ขอบคุณข้อมูลจาก : ไทยโฮมมาสเตอร์

ดูบทความดีๆได้ที่ : www.thaihomeonline.com หรือ LINE@ : @thaihomeonline  ครบเครื่องเรื่องบ้าน คอนโด การลงทุน